[Série technique] Les bonnes pratiques en chaufferies collectives : performance énergétique et sobriété des usages

Pour comprendre comment optimiser ces installations, nous avons interrogé Walterre, assistant à maîtrise d’exploitation CVC (Chauffage Ventilation Climatisation) spécialisé dans l’optimisation des installations, et CIEC, entreprise spécialisée dans l’installation, l’exploitation et la maintenance des systèmes de chauffage et d’eau chaude sanitaire, tous deux impliqués dans l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

Pour s’assurer qu’une chaufferie collective fonctionne de manière optimale il est indispensable de faire appel à un expert : un chauffagiste, un exploitant, un assistant à maîtrise d’exploitation ou un technicien CVC. L’expert met à jour le carnet d’entretien de la chaufferie, sécurise le fonctionnement des équipements, adapte le contrat de chauffage, assure le suivi et anticipe les futures interventions, tout en réalisant des réglages pour optimiser sa performance énergétique.

L'expertise du professionnel s’inscrit généralement dans le cadre d’un contrat d’entretien, de maintenance et d’exploitation, dont le périmètre peut varier selon les besoins et les objectifs de la copropriété. Il existe plusieurs types de prestations identifiées par des clauses P1 à P4 :

• P1 : La prestation inclut l’achat de l’énergie, assurant un approvisionnement continu ainsi qu’un prix maîtrisé.
• P2 : La prestation comprend l’entretien régulier ainsi que les petites réparations de la chaudière (nettoyage, réglages, contrôles de sécurité et remplacement des pièces), afin de prévenir les pannes et garantir un fonctionnement optimal.
• P3 : La prestation comprend les réparations majeures, le remplacement des pièces défectueuses, les interventions en cas de panne, ainsi que l’entretien et la maintenance nécessaires au maintien des performances de la chaudière.
• P4 : La prestation prévoit le remplacement et la modernisation des équipements vieillissants. Elle inclut la planification des investissements à long terme afin d’améliorer la performance énergétique et de générer des économies d’énergie.

Le P2 reste le socle incontournable, complété au cas par cas par les autres clauses en fonction des besoins spécifiques de l’installation et du budget de la copropriété. A noter que le fond travaux permet de financer la maintenance lourde, et que les aides à la rénovation énergétique peuvent compléter selon les travaux engagés [1].

Le désembouage est une opération visant à nettoyer les dépôts et boues qui s’accumulent dans le circuit de chauffage. Ces boues proviennent de différents phénomènes : corrosion due à l’oxydation des composants métalliques, dépôts de calcaire ou développement de micro-organismes qui viennent détériorer certaines pièces et causer des dysfonctionnements au niveau des équipements, des canalisations ou des conduits. Leur présence entraîne une perte de performance du système de chauffage, favorise les obstructions et les pannes.

On distingue deux approches du désembouage selon le besoin :

• Le désembouage curatif, qui permet de restaurer l’efficacité du système et de réduire le risque de nouvelles pannes
• Le désembouage préventif, réalisé avant l’apparition d’un dysfonctionnement pour protéger les équipements et maintenir leur performance.

Qu’il soit curatif ou préventif, le désembouage repose également sur des analyses physico-chimiques de la qualité de l’eau, qui permettent de vérifier la concentration en minéraux, le pH, la présence de corrosion ou de micro-organismes. Ces contrôles sont essentiels pour prévenir l’apparition de nouvelles boues et adapter le traitement aux besoins.

Le désembouage curatif est à pratiquer lors de toute nouvelle installation, sur une chaudière existante tous les 10 ans environ. Il permet de réaliser des économies d’énergie comprises entre 5 et 10% et coûte en moyenne, 3 000€, pour un immeuble de 50 à 100 lots d’habitation.

Le détartrage vise à retirer le tartre qui s’est déposé dans les conduits et les parois de la chaudière et de l’échangeur ECS, formé par l’eau dure, c’est-à-dire, riche en calcium et magnésium. Le tartre nuit au bon fonctionnement et au rendement de la chaudière. Son traitement, à réaliser tous les 10 ans, permet d’améliorer l’efficacité énergétique et de réaliser des économies pouvant aller de 10 à 30 %.

L’équilibrage consiste à intervenir sur les réseaux de distribution afin de garantir une répartition homogène de la chaleur dans l’ensemble des logements d’un immeuble. Un réseau mal équilibré entraîne un inconfort thermique : surchauffe pour les logements les plus proches de la chaufferie et sous-chauffe pour les plus éloignés, mais également une consommation d’énergie accrue : la chaudière consomme plus d’énergie pour chauffer les logements moins bien chauffés.

Sur le plan de la mise en œuvre, l’équilibrage doit se réaliser sur un réseau préalablement désemboué. Il commence par un état des lieux du déséquilibre, incluant un relevé des températures à tous les niveaux, un diagnostic du réseau et le contrôle des organes de réglage en pied de colonne pour déterminer les réglages à effectuer. Cette opération nécessite l’accès aux pieds de colonne, souvent situés dans les caves privatives, ainsi que l’intervention dans les logements pour le réglage des radiateurs lors de l’équilibrage horizontal.

On distingue deux types d’équilibrage :

• L’équilibrage vertical : réglage des colonnes montantes (vannes en pied de colonne) pour répartir correctement la chaleur entre les étages.
• L’équilibrage horizontal : réglage des circuits de radiateurs sur chaque étage.

Une fois l’équilibrage réalisé, l’expert ajuste la courbe de chauffe aux besoins des logements et aux variations de la température extérieure. Il assure un confort optimal des occupants et permet de réaliser des économies d’énergie allant de 5 à 15%.

La régulation de la chaufferie collective par l’expert constitue un enjeu de taille qui comprend plusieurs étapes :

Cette étape consiste à déterminer la quantité de chaleur nécessaire pour maintenir la température intérieure à la consigne. Elle prend en compte plusieurs paramètres : la température extérieure, la consigne de température intérieure (température souhaitée pour les logements), la zone climatique, le volume chauffé, ainsi que les déperditions thermiques de l’enveloppe du bâtiment.

Une fois le besoin de chauffage identifié, l’expert ajuste la loi d’eau qui régule la température de l’eau du circuit de chauffage en fonction des températures extérieures. Cette régulation permet d’adapter la puissance distribuée selon les besoins réels de chauffage.

La température de production en sortie de chaudière avoisine souvent 80°, ce qui n’est pas nécessaire et augmente la consommation d’énergie. En l’abaissant, on peut réaliser des économies de 5 à 15 %. Cette adaptation, appelée loi d’eau, peut être représentée par une courbe de chauffe pour dimensionner la puissance distribuée tout en maintenant le confort.

Tous les immeubles équipés d’une chaufferie collective disposent d’un dispositif de régulation minimal. Néanmoins, tous ne sont pas dotés d’un système de programmation. Pour ceux qui en disposent, la programmation permet de mettre en place une intermittence du chauffage, avec un réduit de nuit de 2 à 3°, permettant de réaliser des économies d’énergie allant jusqu’à 15%.

Par ailleurs, la gestion de la température intérieure se fait également par les occupants dotés de robinets thermostatiques. On parle alors de régulation terminale.

Il est possible d’avoir recours à la télégestion pour contrôler, piloter et optimiser à distance le fonctionnement d’une chaufferie collective. Cette technologie repose sur l’émission d’alertes, qui détectent rapidement les anomalies et permettent d’anticiper les pannes et d’intervenir efficacement sur le système. Le pilotage s’appuie non seulement sur les données internes de la chaufferie (débit, température, pression), mais aussi parfois sur celles des sondes d’ambiance (ex : protocole LoraWan) installées dans les logements, qui permettent d’ajuster la température de l’eau de chauffage et la puissance distribuée en fonction du confort réel des occupants et des besoins énergétiques. Le pilotage peut permettre des économies d’énergie allant jusqu’à 15%.

Le calorifugeage est une action d’isolation des tuyaux de chauffage et d’eau chaude sanitaire, depuis la chaudière (ou tout autre émetteur d'eau chaude), jusqu’aux radiateurs et points de distribution d’eau chaude. Peu contraignant en termes de mise en œuvre, le calorifugeage repose sur l’application d’une gaine pour enrober les mètres et coudes de la tuyauterie (laine de verre, polystyrène, mousse phénolique, verre cellulaire, tubes PVC…).

Aujourd’hui la plupart des immeubles sont calorifugés. Néanmoins, les réseaux peuvent présenter des défauts ou être partiellement couverts. Souvent négligés, les points singuliers, autrement dit, les pièces du réseau telles que les vannes, robinets, clapets, compteurs, détendeurs, purgeurs ou pompes, doivent eux aussi être isolés pour limiter les pertes de chaleur.

Le calorifugeage est une action pérenne : une fois correctement installé, il ne nécessite pas d’être refait régulièrement, mais simplement contrôlé périodiquement, notamment lors des opérations de maintenance ou de rénovation. Il permet de réaliser des économies d’énergie pouvant atteindre 15 %, pour un coût faible par mètre linéaire (travaux non éligibles aux primes CEE depuis août 2025). Au-delà des gains énergétiques, le calorifugeage contribue à limiter l’humidité, la condensation et le développement de moisissures dans les locaux techniques.

Lorsque la chaufferie présente des dysfonctionnements ou qu’elle est trop vétuste, l’expert peut accompagner la copropriété dans le remplacement de ses équipements, en l’orientant vers des technologies plus performantes et respectueuses de l’environnement telles que :

• Une chaudière à condensation ou basse température qui possède un meilleur rendement que les chaudières classiques ;
• Un raccordement au réseau de chaleur urbain si la copropriété est éligible ;
• Une installation avec énergies renouvelables (solaire thermique, géothermie, biomasse, pompes à chaleur Air/Eau).

Un membre du conseil syndical peut être désigné par ses voisins comme "référent énergie". Il peut se voir confier des missions précises pour améliorer les bonnes pratiques au sein de l'immeuble, en plus de suivre les prestations citées plus haut.

Quelques actions possibles à mettre en place :

• Une lettre d'information régulière pour rendre compte des actions menées par le conseil syndical, le suivi des consommations de la copropriétés, ou l'évolution des températures de consigne par exemple ;
• Des ateliers de prise en main des équipements de l'immeuble (les thermostats, les robinets thermostatiques, les éléments du système de ventilation, etc) pour éviter les mésusages ayant un impact sur le confort, les consommations voire l'apparition de pathologies.
• Des partages entre voisin sur les bons gestes pour réduire ses consommations  lors d'apéros, de fêtes des voisins, ou via des affiches dans les parties communes.

Dans certains cas, un Assistant à Maitrise d'Usage (AMU) tiers peut être désigné par la copropriété pour être accompagnée dans ses démarches.

Quelques rappels d'actions à mettre en place par les occupants pour optimiser le confort et les consommations d'énergie en hiver, à partager sans modération :

• Ne pas obstruer ou couvrir les radiateurs ;
• Dépoussiérer régulièrement les radiateurs ;
• Installer des occultations pour renforcer l’isolation des fenêtres, notamment la nuit ;
• Vérifier le bon fonctionnement des robinets thermostatiques ;
• Signaler toute anomalie (bruits anormaux, fuites, radiateurs froids) au référent énergie de la copropriété ;
• Purger les radiateurs pour évacuer l’air et améliorer l’acheminement de l’eau chaude dans les radiateurs.

Vous avez des questions sur la rénovation de votre copropriété, la gestion de la chaufferie collective, ou les bonnes pratiques à mettre en place ? Contactez un conseiller France Rénov' en vous inscrivant sur CoachCopro pour etre accompagné.e dans toutes vos démarches.